www.pixabay.com

Spółdzielnie czy wspólnoty mieszkaniowe? Zalety i wady

Spółdzielnie czy wspólnoty mieszkaniowe? W obecnych czasach budownictwo mieszkaniowe najczęściej opiera się deweloperach. Gotowe mieszkania są sprzedawane indywidualnym właścicielom. To oni tworzą wspólnoty mieszkaniowe, których stają się członkami.

Pomimo tego na rynku nadal popularne pozostają spółdzielnie mieszkaniowe.

Przekształcenie spółdzielni we wspólnotę mieszkaniową

Możliwe jest również przekształcenie spółdzielni we wspólnotę mieszkaniową

Wyróżniamy dwa podstawowe sposoby przekształcenia się spółdzielni we wspólnotę mieszkaniową:

1/ pierwsza możlwość – większość właścicieli w danym budynku mieszkalnym decyduje o powstaniu wspólnoty mieszkaniowej. Polega to na tym, iż większość właścicieli lokali podejmuje uchwałę w kwestii powołania wspólnoty. W zakresie praw i obowiązków, jak i zarządu nieruchomością wspólną zastosowanie będą miały przepisy ustawy o własności lokali.

Z przekształceniem spółdzielni we wspólnotę mieszkaniową  mamy wtedy do czynienia, gdy dochodzi do wyodrębnienia własności wszystkich lokali, które były przedmiotem spółdzielczego prawa do lokalu lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Staje się to wraz z wykupieniem na własność ostatniego z lokali.

2/ drugi przypadek – trybem powstania wspólnoty jest też tryb obejmujący w pierwszym etapie podział spółdzielni, a następnie na skutek tego podziału powstaje nowa spółdzielnia. W drugim etapie następuje przekształcenie nowej, mniejszej spółdzielni we wspólnotę.

Reasumując:

Są dwa podstawowe tryby przekształcenia spółdzielni we wspólnotę, poprzez wyodrębnienie wszystkich lokali spółdzielczych na własność oraz poprzez podjęcie takiej decyzji przez większość członków spółdzielni. Decyzja o zmianie zarządu podejmowana jest w drodze uchwały zaprotokołowanej przez notariusza.

Przyszły właściciel powinien zwracać uwagę na kwestie przynależności i sposobu zarządzania budynkiem, ze względu na fakt, że spółdzielnie mieszkaniowe i wspólnoty mieszkaniowe różnią się specyfiką działalności i statusem prawnym.

Spółdzielnie czy wspólnoty mieszkaniowe?
Spółdzielnia mieszkaniowa jako podmiot gospodarczy

Działa na podstawie dwóch ustaw, tj.:

Ustawa z dnia 16.09.1982 r. Prawo Spółdzielcze

– Ustawa z dnia 15.12.2000 r. o Spółdzielniach mieszkaniowych

W spółdzielniach mieszkaniowych wyróżniamy dwa rodzaje prawa spółdzielczego do lokalu:

  • spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
  • lokatorskie spółdzielcze prawo do lokalu

Spółdzielcze prawo własnościowe do lokalu oznacza, że jesteśmy właścicielami danego lokalu, który podlega prawu dziedziczenia oraz zbycia. Budynek i grunt pod nim nadal pozostaje własnością spółdzielni.

Można zapis ten zmienić poprzez akt notarialny o odrębnej własności lokalu i wtedy właściciel mieszkania spółdzielczego staje się również współwłaścicielem lub współużytkownikiem wieczystym działki i części wspólnych budynku.

Spółdzielcze prawo lokatorskie do lokalu oznacza, że posiadacz mieszkania ma prawo do jego użytkowania zgodnego z przeznaczeniem, ale nie może go sprzedać lub przekazać w darowiźnie. Mieszkanie takie można w każdym momencie wykupić od spółdzielni na własność.

Spółdzielnia mieszkaniowa – wady

– rozbudowana administracja w postaci zatrudniania kilku prezesów oraz sztabu pracowników administracyjnych

– duża biurokracja

– szeroki obszar do zarządzania i utrzymywania a co za tym idzie wyższe koszty ponoszone przez członków

– brak realnego wpływu na sposób gospodarowania zgromadzonymi środkami

– nie do końca wyjaśniona sprawa odpowiedzialności za długi w przypadku upadłości.

Zalety spółdzielni mieszkaniowej

Spółdzielnia mieszkaniowa to również zalety:

– korzystniejsze warunki na dostawę mediów

– płynny przepływ zgromadzonych środków finansowych

– w ramach spółdzielni można kierować środki tam, gdzie w danym momencie są bardziej potrzebne

– większa kontrola zewnętrzna – spółdzielnie przechodzą kontrole zewnętrzne

– lepszy nadzór właścicielski i bardziej spójne przepisy prawa.

Współnota mieszkaniowa

Wspólnota Mieszkaniowa – każdy właściciel lokalu znajdującego się w budynku objętym zarządem wspólnoty staje się członkiem wspólnoty mieszkaniowej.

Wspólnota mieszkaniowa działa na podstawie :

Ustawa o własności lokali z 24.06.1994 r., która weszła w życie  01.01.1995 r.

– Przepisy o współwłasności, które zawarte są w art.195-221 Kodeksu Cywilnego.

Podstawowym warunkiem wydzielenia wspólnoty mieszkaniowej z zasobów spółdzielni jest wydzielenie wszystkich lokali w ramach nieruchomości gruntowej.

Zalety wspólnoty mieszkaniowej

– większa swoboda i elastyczność w podejmowaniu decyzji

– współdecydowanie członków wspólnoty

– zachowanie praw pojedynczego właściciela/członka wspólnoty poprzez min. możliwość zaskarżania uchwał

Inne zalety wspólnoty to klarowne prawo własności do nieruchomości, możliwość podejmowania decyzji i realny wpływ na funkcjonowanie wspólnoty, pełna kontrola nad budżetem, możliwość planowania poszczególnych etapów jego realizacji. Mniejsza nieruchomość generuje niższe koszty utrzymania.

Wady wspólnoty mieszkaniowej

– ogólnikowy charakter Ustawy regulującej funkcjonowanie wspólnot, co pozwala na dowolną interpretację części przepisów, co powoduje łatwość nadużyć w sprawach wspólnot

– brak realnej kontroli funkcjonowania wspólnoty przez właścicieli

– możliwość powoływania do zarządu osób nie posiadających uprawnień oraz wiedzy do zarządzania nią oraz nie będących właścicielami i członkami wspólnoty, co także prowadzi do wielu nadużyć

– Wspólnota może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, którymi obciążony zostać może każdy pojedynczy właśxciciel/członek wspólnoty

– Wspólnota może pozywać i być pozywana

– każdy właściciel może co prawda zaskarżyć uchwały wspólnoty, jeśli coś mu nie odpowiada. W praktyce tego rodzaju sprawy sądowe są długotrwałe i mało skuteczne przy licznych nadużyciach, jakie mają miejsce w wielu wspólnotach

– trudności z odwołaniem zarządu czy zwolnienia zarządcy w sytuacji działania na szkodę wspólnoty

Każdy właściciel nieruchomości ma prawo uczestniczyć w zarządzaniu, brać udział w zebraniach wspólnoty i zapoznawać się z dokumentami. Jednak praktyka jest często zupełnie odmienna.

Podejmowanie decyzji we wspólnotach nie jest łatwe także dlatego, iż wpływ mają m.in. konflikty sąsiedzkie.

Reasumując:

Jakie wybrać mieszkanie: spółdzielcze czy we wspólnocie? Niestety, nie ma jednoznacznej odpowiedzi. 

Wszystko  zależy od efektywności gospodarowania środkami finansowymi, bez względu na formę prawną nieruchomości. W sytuacji gdy pieniądze będą źle wydawane a decyzje zbyt pochopnie podejmowane, doprowadzić to może do kłopotów finansowych wszystkich lokatorów.

Spółdzielnie czy wspólnoty mieszkaniowe?


Przy czym w ostatnich latach wydaje się, że bezpieczniejszą formą jest spółdzielnia mieszkaniowa podlegająca większej ilości przepisów oraz form kontroli. 

Bardzo dużo o sposobie gospodarowania pieniędzmi powie wygląd budynku, otoczenia wokół a także rozmowa z lokatorami, czy są  zadowoleni z zarządzania i administrowania budynkiem.

W Polsce nadal mamy kilka milionów mieszkań w dyspozycji i zarządzaniu przez spółdzielnie mieszkaniowe. W obecnej sytuacji, która sprzyja przekształceniom praw spółdzielczych w pełną własność, zasoby pozostające w zarządach spółdzielni z dnia na dzień się kurczą.

Nie oznacza to oczywiście, że spółdzielnie mieszkaniowe źle zarządzają nieruchomościami, są przykłady zarówno efektywnego, jak i nieudolnego zarządu, zdarza się tak i w spółdzielniach mieszkaniowych jak i we wspólnotach mieszkaniowych. Członkowie efektywnie zarządzanych i rozwijających się spółdzielni mieszkaniowych  czy wspólnot mieszkaniowych mogą liczyć na obniżenie opłat eksploatacyjnych, czy opłat za media.

Z dniem 1 stycznia 2020 roku wwszły w życie nowe przepisy w Ustawie o własności lokali. Już po raz dwunasty nastąpiła nowelizacja tejże ustawy. Nowelizacja ta wprowadza nowe zasady dotyczące małych nieruchomości. Każda nieruchomość posiadająca więcej niż 3 wyodrębnione lokale będzie funkcjonować jak wspólnota mieszkaniowa. Dotychczas minimum stanowiło 7 lokali.